[금융정보] LTV란? / LTV 계산 방법 / LTV 지역별 기준 / 지역별 소액 임차보증금

1. LTV란?

- LTV(Loan to Value : 담보인정비율)는 대출금액과 담보 자산 가치의 비율을 나타내는 지표입니다.

- 주로 주택 담보 대출(주담대)에서 사용되며, LTV 비율이 높을수록 대출 위험이 증가합니다.

- 실질적으로 은행에서 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있을지를 의미.

 

2. LTV의 계산방법.

1) LTV 계산식.

⊙ 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치

⊙ 담보인정비율(LTV) = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 X 100

⊙ 선순위채권 = 본 대출 이전 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등

⊙ 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등

 

2) 지역별 LTV 기준 (2023년 개정)

- 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출받을 수 있습니다.

  (주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억 원까지 대출받을 수 있음.)

- 2023년부터 규제지역에서도 집값의 최대 30%까지 대출 받을 수 있습니다.

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타지역 (비규제지역)
9억 이하	서민실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	30%	30%	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억 초과	-	불가	9억 초과와 동일

(2023년 1월 5일부터 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 4개구를 제외하고는 모두 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 해제됨.)

 

3) 지역별 소액임차보증금

지역		소액임차보증금
서울특별시		5,000만원
인천광역시	강화군, 옹진군	2,000만원
	서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2,300만원
	그 밖의 지역	4,300만원
의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시		4,300만원
시흥시	반월특수지역	2,000만원
	그밖의 지역	4,300만원
남양주시	호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동	4,300만원
	그밖의 지역	2,000만원
광주/대구/대전/ 부산/울산광역시	군지역	2,000만원
	그밖의 지역	2,300만원
경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시		2,300만원
그밖의 지역		2,000만원

 

3. LTV(Loan to Value)가 대출 한도에 미치는 영향.

1) 대출 한도 결정.

- LTV 비율이 낮을수록 대출 기관은 대출자의 상환 능력을 더 높게 평가하게 됩니다.

- 일반적으로 LTV가 70% 이하일 때, 더 높은 대출 한도를 받을 수 있습니다.

2) 위험 평가.

- LTV가 높을수록 대출 기관이 부담하는 위험이 커집니다.

- 예를 들어, LTV가 80% 이상일 경우, 대출 기관은 자산 가치 하락 시 손실을 입을 위험이 크기 때문에 대출 한도를 줄일 수 있습니다.

3) 금리와 조건.

- LTV가 높으면 대출 금리가 높아질 가능성이 있으며, 이로 인해 대출 한도가 제한될 수 있습니다.

- 대출 기관은 위험을 고려하여 더 보수적으로 대출을 결정합니다.

4) 담보 가치.

- LTV는 담보 자산의 가치와 밀접하게 연결되어 있습니다.

- 담보 가치가 높을수록 LTV가 낮아질 수 있어, 더 높은 대출 한도를 받을 수 있습니다.

5) 대출 종류.

- 주택 담보 대출, 자동차 대출 등 대출의 종류에 따라 LTV 기준이 다를 수 있으며, 이는 대출 한도에도 영향을 미칩니다.